【業平の旧跡】旅の僧(ワキ)が、奈良の寺社を参拝して、在原寺に立ち寄る。里人(間狂言)から、この寺が、在原業平と紀有常の娘の夫婦が暮らした旧跡だと教わる。僧は『伊勢物語』の昔を偲んで弔いをする。

 桶を持った女(前シテ)が、仏に供える水を汲みに来る。もの寂しい秋の夜更け、人の訪れも稀な古寺の軒端に、月が傾いている。
暁毎の閼伽の水　月も心や清むらん　さなきだに物の寂しき秋の夜に　人目稀なる古寺の　庭の松風更け過ぎて月も傾く軒端の草　忘れて過ぎし古を　忍ぶ顔にていつまでか待つ事無くて存へん　げに何事も思ひ出の人には残る　世の中かな 「もう待つ事も無いのに、忘れ去った昔を偲びながら、いつまで在り続けるのでしょう。何事も、思い出とは残るものですね」女は、迷いを照らす仏の導きを求める。有明の空を眺めて松風を聴き、定め無い世の夢から覚めることを願う。
 女は井戸水を汲み、花を活け香を焚いて古塚の供養をする。僧が声を掛けると、「寺の願主の業平は世に名を残した人なので、この草蔭が墓所ではないかと思い、跡を弔っています」と答える。あまりに昔の人の弔いなので理由を問うと、訳は言わず、草が茂り夜露の降りた古塚を見つめて、懐かしそうにしている。
昔男の　名ばかりは在原寺の跡古りて　在原寺の跡古りて　松も生ひたる塚の草　これこそそれよ亡き跡の　一叢薄の穂に出づるはいつの名残なるらん　草茫々として　露深々と古塚の　真なるかな古の　跡懐かしき気色かな
 僧の求めに応じ、女は、紀有常の娘について物語る。

【紀有常の娘の物語】昔、在原業平中将は石上の里で、春は花、秋は月と、風雅に暮らしていた。その頃は紀有常の娘と結婚し深く愛し合っていたが、河内国(大阪)高安にも恋人がいて、密かに二所に通っていた。ある時、妻が歌を詠んだ。
風吹けば　沖つ白波　龍田山　夜半にや君が　一人行くらん(風が吹けば沖に白波が立つが、そのように恐ろしげな龍田の山道を、夜中にあなたは一人で行くのだろうか)
これを盗み聞いて、夜道を行く自分の身を心配してくれていると知り、感動して高安に通うのをやめた。実に情けを知る、愛情深い出来事だった。
 二人は昔、隣同士に住んでいた。幼なじみで仲が良く、家の前の井戸のそばで、並んで水鏡に映りなどして遊んだが、成長すると互いに意識し恥ずかしくなり、会わなくなった。その後、業平が、恋心を込めた手紙を書いて
筒井筒　井筒にかけし　麿が長　生ひにけらしな　妹見ざる間に（井筒に並んで背比べした私の背も、あなたに会わない間に高くなりましたよ）と詠んで贈ると、女も、
比べこし振分髪も肩過ぎぬ君ならずして誰かあぐべき（幼い頃長さを比べ合った髪も、肩を過ぎました。あなた以外の誰のために、髪上げ(成人の儀式)をするでしょう）と返歌をした。「筒井筒の女」というのは、有常の娘の古い呼び名だろう。
 語り終えた女に、僧が名を尋ねると「紀有常の娘が、夜に紛れて来たのです。井筒の女というのも、私のことです」と明かし、井筒の陰に姿を消す。〈中入〉

【懐旧の舞】井筒の女の霊(後シテ)が、業平の形見の直衣と冠を着けて現れる。
「あだなりと名にこそ立てれ桜花年に稀なる人も待ちけり（不実と言われる桜花ですが、めったに来ぬ人でも待っていましたよ。桜を見に数年ぶりに訪れた人への歌） こう詠んだのも私なので、『人待つ女』とも言われたのです。井筒のそばで遊んだ昔から年を経て、今は亡き業平の形見を身に着けると、懐かしい」
 女は、業平が乗り移ったかのように舞を舞う。〈序ノ舞〉
「昔に返ると、寺井の月影も澄みきっている。『月やあらぬ　春や昔の　春ならぬ　我が身一つは　もとの身にして（この月も春も、昔とは違うのか。私はもとのままなのに）』と業平が詠じたのは、いつの心か。井筒と比べた背丈も伸びて、年を経たことだ」

 冠直衣を着けた姿は業平の面影そのままで、井戸を覗き込み、水鏡の影を見て「我ながら懐かしい」と泣く。亡霊の姿は、萎れて色を無くした花が、香りだけ残しているように幽かで、古寺の鐘がほのかに響いて夜が明けると、風音だけを残して、夢は覚めたのだった。
業平の面影　見れば懐かしや　我ながら懐かしや　亡婦魄霊の姿は　萎める花の　色無うて匂　残りて在原の寺の鐘もほのぼのと　明くれば古寺の松風や芭蕉葉の夢も　破れて覚めにけり夢は破れ明けにけり